La Location meublée

Le contrat de location d'un logement meublé

Conformément à la loi Alur du 24 mars 2014, les contrats de location concernant les résidences principales doivent respecter un modèle de contrat type, contenant des clauses obligatoires.

Bail de logement meublé : quelles sont les clauses du contrat type ?

Le contrat type de location ou de colocation d’un logement meublé régit les conditions dans lesquelles le logement meublé est mis à la disposition des locataires. Il comporte certaines mentions obligatoires, et peut également prévoir des clauses particulières. Outre la désignation des parties, l’identité du bailleur et des locataires ou de chaque colocataire, un contrat type de location de logement meublé précise également :

• L’adresse du logement, sa description, la surface habitable ;
• La période de construction ;
• Le type de chauffage et de production d’eau chaude ;
• Les équipements présents dans le logement (les éléments d’une cuisine ou salle de bain aménagée par exemple) ;
• L’inventaire des meubles du logement. 

Si le logement est situé dans un immeuble collectif, le bail désigne les locaux et équipements accessoires à usage privatif du locataire, tels qu’une cave ou un emplacement de parking. Il énumère également les équipements des parties communes comme le local à vélo, le local à poubelles, les ascenseurs ou encore les espaces verts.

Bail de logement meublé : durée du contrat

La durée du bail doit également être précisée dans le contrat de location. En ce qui concerne les logements meublés, deux possibilités :

• Le bail est d’un an, renouvelable par tacite reconduction ;
• Le bail est de 9 mois si la location est consentie à un étudiant et il n’est pas reconduit tacitement.

Bail de logement meublé : résiliation
La résiliation éventuelle du contrat de location d’un logement meublé doit être prévue dans le contrat de location. Les modalités de rupture du bail sont les suivantes :

• À l’initiative du locataire, qui doit alors donner congé par lettre recommandée et respecter un délai de préavis ;
• À l’initiative du bailleur, qui doit également donner congé et respecter un préavis. Le bailleur peut souhaiter récupérer son bien pour le vendre ou l’occuper, ou pour tout motif légitime et sérieux.

Bail de logement meublé : les conditions financières 

Le contrat type pour la location d’un logement meublé encadre les conditions financières relatives à l’occupation des lieux. Il précise notamment :

• Le montant du loyer ;
• Les modalités de paiement des charges récupérables ainsi que le montant des provisions. En location meublée, les parties peuvent convenir d’un forfait, versé en même temps que le loyer ;
• La date de paiement du loyer, en précisant s’il s’agit d’un terme échu ou d’un terme à échoir ;
• Un dépôt de garantie peut être exigé par le bailleur, dont le montant doit être obligatoirement indiqué dans le bail. Il est limité à deux mois de loyer hors charges ;

• Si le bail est conclu par le biais d’une personne mandatée rémunérée, les dispositions afférentes aux honoraires de location doivent être indiquées (art. 5-1 de la Loi du 6 juillet 1989).

Des clauses particulières qui ne font pas partie des mentions obligatoires peuvent être ajoutées. Elles doivent cependant être conformes aux dispositions législatives et réglementaires en vigueur.

Annexes à joindre au contrat type de location meublée

Le décret du 29 mai 2015 impose de joindre au contrat type les documents suivants :

• La notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs (Loi du 6 juillet 1989, art.3) ;
• Le dossier des diagnostics techniques (performance énergétique, risque plomb, installation électrique, installation de gaz [Loi du 6 juillet 1989, article 3-3] ;
• Les documents de copropriété utiles [Loi du 6 juillet 1989, article 3] ;
• L’état des lieux [Loi du 6 juillet 1989, art. 3-2) ;
• Un inventaire et un état détaillé du mobilier [Loi du 6 juillet 1989, art. 25-5].

Location meublée : des avantages multiples

Location vide ou location meublée ? Nombreux sont les bailleurs à opter pour la location meublée. Pour quelles raisons ?

• Le contrat de location d’un logement meublé est plus souple que pour un logement vide ;
• Le loyer pour la location d’un meublé est souvent plus élevé que dans le cas d’une location nue ;
• La demande est réelle et constante, surtout si le logement est bien situé, donc peu de risque de vacance locative ;
• Une fiscalité avantageuse, induite par le statut LMNP, avec à la clé un abattement important ou de nombreuses déductions de charges possibles.

Le statut LMNP : deux régimes possibles

Tous les revenus issus de la location d’un logement meublé, qu’elle soit à l’année, saisonnière ou même ponctuelle, doivent être déclarés à l’administration fiscale. Mais la location meublée, qu’elle soit professionnelle ou non [LMP/LMNP], ne relève pas des revenus fonciers. En effet, les recettes provenant de la location meublée sont considérées comme des bénéfices industriels et commerciaux [BIC]. À ce titre, la location meublée est soumise à un régime fiscal autre que celui de la location vide. Le régime fiscal dépend principalement du montant annuel des recettes de loyers. Le statut LMNP, loueur de meublé non professionnel, est le plus couramment choisi. Selon qu’il s’agisse de meublés classiques, loués à l’année, ou de meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes, la fiscalité des recettes de la location de logements meublés est différente.

La fiscalité des revenus fonciers de meublés classiques

• Le régime micro-BIC : recettes annuelles inférieures à 72 600 euros. Le total des recettes est reporté sur la déclaration complémentaire d’impôt sur le revenu. L’imposition se fera au barème de l’impôt sur le revenu, après un abattement de 50 %. Ce qui fait qu’en régime micro-BIC on est imposé uniquement sur la moitié des recettes ;
• Le régime réel : recettes annuelles supérieures à 72 600 euros. Certaines charges sont déductibles des revenus fonciers, notamment les intérêts d’emprunt, les travaux de copropriété ou encore la taxe foncière.

La fiscalité des revenus fonciers de meublés de tourisme classés ou chambres d’hôtes

Les meublés de tourisme classés, tout comme les chambres d’hôtes, doivent obligatoirement être déclarés auprès de la commune où ils sont situés. Dans certaines communes, il est nécessaire d’obtenir une autorisation préalable de la mairie. En termes de fiscalité, les revenus engendrés sont assimilés à ceux des activités de vente et de fourniture de logement. Il existe 2 régimes, qui dépendent du montant total annuel perçu :

• Pour les revenus inférieurs à 170 000 euros, le régime micro-BIC s’applique et bénéficie d’un abattement de 71 % ;
• Pour les revenus supérieurs à 170 000 euros, c’est le régime réel qui est appliqué.

À noter : si les recettes annuelles sont inférieures à 23 000 euros, les activités relèvent de la gestion du patrimoine privé, déclarables à l’administration fiscale avec la déclaration de revenus.

À retenir : 

• La location meublée est encadrée par la loi Alur. 
• Elle présente de nombreux atouts fiscaux, en régime micro-BIC comme en régime réel.
• Le contrat d’une location meublée est plus souple que pour une location d’un logement vide.

Sources :

https://www.lmnp-gouv.org/

https://www.nexity.fr/guide-immobilier/conseils-investissement/dispositifs-defiscalisation/imposition-location-meublee